Что если вы не профессиональный инвестор, а просто хотите сдавать свою квартиру, которая находится в другом городе? Рассказываем, что такое доверительное управление арендой в обычном, бытовом понимании.
Спрос на доверительное управление арендой сейчас превышает предложение. Мобильные и предприимчивые люди, уезжая из города, хотят сдавать свое жилье и получать доход. Но на расстоянии решать вопросы, связанные с арендой, сложно. Нужны человек или компания, которые за определенную плату будут представлять интересы собственника: искать жильцов, закупать недостающую мебель, делать мелкий ремонт, вызывать сантехников и т. п.
Проще всего такую услугу найти в курортных городах, где недвижимость часто продается под инвестиции. Некоторые компании, которые продают апартаменты на летних или горнолыжных курортах, сразу предлагают пакет услуг по обслуживанию недвижимости.
(Например, в этой статье мы рассказывали об инвестиционной недвижимости Петербурга). В небольшом городе риелтора, кому вы можете доверить сдачу в аренду своего жилья, придется поискать.
Человек или агентство?
«Если мы говорим, к примеру, о юге России, то там подобные вопросы до сих пор решаются по старинке. Поскольку Россия — страна превалирующих межличностных связей, то главным образом это решается через знакомых, – уверен руководитель отдела оформления недвижимости юридической компании URVISTA Глеб Подъяблонский. – Если в городе у Вас нет таких, то имеет смысл обратиться в агентство недвижимости, а не к частному риелтору, поскольку решать спорные вопросы с компанией по опыту проще, чем с физическим лицом. Компания дорожит репутацией, несет финансовую ответственность по договору. Важно убедиться, что существует она давно и активно ведет свою деятельность. Имеет смысл навести справки о том, есть ли у агентства, в которое вы обращаетесь, опыт работы в сфере доверительного управления арендой».
Частый риелтор из Санкт-Петербурга Елена Лавринович сама предоставляет услуги доверительного управления и рассказывает о своем опыте: «Я занимаюсь недвижимостью уже более 15 лет, и доверительное управление арендой — одно из моих направлений деятельности. В моем случае это не отдельная услуга, под которую я целенаправленно ищу клиентов, а скорее следствие работы с куплей-продажей. Но есть нюанс: по сделкам с недвижимостью я работаю как представитель агентства, а вот доверительное управление арендой в дальнейшем — это уже услуга, которую я оказываю как частный агент. Если у нас с клиентом складываются хорошие отношения во время подготовки сделки, то я могу предложить дальше заниматься его недвижимостью. Другой вариант — это рекомендации тех, с кем я раньше работала или работаю сейчас.
Ко мне часто обращаются люди с определенным бюджетом под покупку. И я им предлагаю разные варианты под их бюджет. И иногда (когда бюджет скромный) вместо того, чтобы что-то купить в десятке километров от Петербурга для себя, они выбирают комнату под сдачу, а сами решают еще поснимать несколько лет, например. Из некоторых комнат в коммуналках мы делаем прекрасные маленькие квартиры-студии, оборудованные санузлом и кухней. Некоторые готовы к такому варианту, но в случае, если кто-то сделает там ремонт и найдет жильцов. Обычно этим кем-то оказываюсь я. Сейчас у меня в управлении около 50 объектов, и за каждый из них в месяц я получаю от 500 до 3 тысяч рублей. В основном это комнаты, студии, однушки, и сдаются они за 8–18 тысяч рублей примерно. Но надо понимать, что если где-то идет ремонт, активный поиск жильцов и много другой возни, то это будет стоить, например, 3 тысячи рублей, а если квартира просто спокойно сдается уже несколько месяцев, то это может стоить и 500 рублей. Эта сумма не пропорциональна арендной плате, а скорее зависит от моих трудозатрат. В конечном счете, арендодатель экономит время и нервы, так что, на мой взгляд, сумма не такая уж внушительная».
Как обезопасить себя от мошенников?
Единственный способ снизить риски — заключить договор о оказании услуг, в котором будут прописаны все важные для вас условия и ответственность сторон. В частности, вы можете указать, что для вас принципиальна долгосрочная аренда, а не посуточная. Также вы с риелтором должны указать в договоре размер вознаграждения: будет ли это фиксированная сумма или процент от месячной ставки найма. Сумма колеблется в среднем в пределах 2-8% от дохода при долгосрочной аренде и может доходить до 30–50% при посуточной аренде (в этом случае в услуги входит встреча гостей, уборка помещений и т. д.)
